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      2016年度惠州樓市“流行語”

      2016年12月中旬,國家語言文字期刊《咬文嚼字》雜志編輯部公布了2016年十大年度流行語。沒有任何意外的,“洪荒之力”“供給側”“藍瘦,香菇”及“友誼的小船,說翻就翻”等不同階段陪伴我們的熱詞悉數入選。

      回顧起來,這些充滿活力、趣味性和畫面感的詞匯也生動地反映著過去的一年,無論是國家宏觀經濟大發展的焦點,還是個體的情緒使然皆成畫面。。

      延伸到惠州房地產市場,過去的這一年,從配合促銷費、去庫存的樓市“供給側”政策利好及深圳客的帶動,惠州樓市迅速回暖,望著房價“蹭蹭”上漲,“友誼的小船,說翻就翻”。在碧桂園、恒大等大鱷使出“洪荒之力”,紛紛入惠布局的襲擊下,開發商愈發注重起產品品質和社區構建,這也使得市場不再那么“藍瘦,香菇”。

      當前已然常態化的樓市檢查和調控,面對這一年的暖市環境放大了的市場銷售額,階段性和區域型的供需緊張使得房價也出現了明顯的波動。重歸賣方市場的樓市里,開發商、中介和聯動電商等“套路”不斷,這一背景下,惠州市政府發力銷售市場行為規范,在調控政策指導下實施動態化的市場巡查,引導市場穩步回歸理性。

      進入2017年,作為過去一年里惠州樓市的參與者和觀察者,《南方日報·惠州觀察》仍將相伴相隨,繼續前行。對于當前行業面臨著的調控和機遇并存的新形勢,希望活躍在市場的各路房企能夠更加關注到這座城市的完善和發展進程,使出“洪荒之力”與城市一起奔跑。

      1小目標

      釋義:意思正好與本義相反,普指難以達到的“大目標”。

      釋意:

      事件:莞惠城軌通車、贛深高鐵開工、城市軌道線網規劃發布

      評析:

      萬達集團董事長王健林在談到“很多年輕人想當首富”的話題時表示,“想做世界首富,這個奮斗的方向是對的,但是最好先定一個能達到的小目標,比如我先掙它1個億?!币镁W友們紛紛吐槽目標確實有點小。

      說到王健林的小目標,在咱惠州分明也定了一個。2015年底,萬達廣場落戶惠州大亞灣一度成為大事件,2016年初的動工則是夢想照進現實,這也意味著大亞灣一直被詬病的配套緊缺問題也將得到有效緩解。

      延伸到全惠州層面,過去的一年和將來的一年里目標堅定?!拜富莩请H都通車了,深惠城際還會遠嗎?”答案是正在加速推進,當前已經與深圳規劃部門基本確定了線路走向。另外,贛深高鐵的動工,以及城市軌道線路的提上議程都刺激著城市的神經,是的,2020年惠州將形成“3條線9座站”的高鐵布局;是的,惠州在今年內就將啟動城市軌道1、2號線1期工程。

      這個小目標,市民大受益。

      2供給側

      釋義:在適度擴大總需求的同時,著力加強供給側結構性改革,著力提高供給體系質量和效率,增強經濟持續增長動力。

      事件:樓市促消費去庫存、城市配套完善

      評析:

      說起“供給側”還得從年初2015年底說起,2015年11月10日,在中央出臺政策提出“供給側結構性改革”,2016年初的“兩會”,“供給側改革”又被反復提及。瞬間成為高頻詞,而更為重要的,則是指明了全面深化改革的方向。

      2016年初,廣東省下發供給側結構性改革行動指南,惠州層面也隨后發布。具體到房地產領域,去庫存成為一大主題,差異化土地供給、采購商品房作為保障房等舉措推動樓市庫存的逐步收緊?;葜輲齑媪恳惭杆購哪瓿醯?665萬平方米下降至合理范圍內。

      在這輪供給側去庫存的進程里,各方很自然地認為深圳客的入境和持續購買為主因,事實上,跟隨供給側結構性改革的步伐,城市教育、交通和休閑設施等配套的完善有效強化著城市的吸引力,而大型房企的頻繁進駐和刺激,惠州樓市價值的穩步回升也成為城市房地產吸引力提升的關鍵,而無一例外的,這些都是在產品供給環節的有效優化。

      3洪荒之力

      釋義:在里約奧運會傅園慧晉級女子100米仰泳決賽受訪時說:“我已經用了洪荒之力啦?!倍嘤脕硇稳莩跸胂蟮木薮竽芰?。

      事件:停工樓盤復工,雅居樂、佳兆業等企業高溢價拿地

      評析:

      “洪荒之力”本出自2015年熱播的仙俠劇《花千骨》中,指法力無邊且無法控制的妖神之力。去年的奧運周期里,經率真的表情包傅園慧引用,迅速刷頻各大熱門詞匯榜。

      不過,人家姑娘是使了“洪荒之力”來游泳沖刺,而具體到惠州房地產市場,長久平淡市場過后的暖市也給了房企“洪荒之力”。在前期市場里,因為銷售難融資不暢,華基江山、東奧御苑、東鑫廣場等一眾樓盤都走入到停工的絕境,大量業主陷入樓盤爛尾的恐慌。然而,隨著今年市場的反轉均活絡過來,有穩定的銷售基礎樓盤均再度進入到正常的銷售進程中。

      再者就是土地市場的活躍了。前兩年還是頻繁流拍的土地市場,在銷售回暖的帶動下活躍起來,企業拿地熱情高漲。具體到惠城、大亞灣等熱點區域的優質土地,數十輪、數百輪競拍成為常態,不使用點“洪荒之力”基本都沒有在市場玩耍的空間。

      4藍瘦,香菇

      釋義:“藍瘦,香菇”是“難受,想哭”的諧音。迎合了年輕人在表達上的游戲化心理。

      事件:樓市價值凸顯、樓價出現上漲

      評析:

      在去年的10月份,廣西南寧一小哥失戀后錄了一視頻:“難受,想哭,本來今天高高興興,你為什么要說這種話?難受,想哭……”由于帶有濃厚的當地口音,“難受,想哭”聽上去成了“藍瘦,香菇”。記者自己也反復看了這個視頻,盡管主人公倍感難受,但確實讓人忍俊不禁。

      到了惠州樓市,買不到房的困惑,以及又漲了一個裝修錢的房價就真的讓購房者“藍瘦,香菇”起來了。在2015年的市場里,開發商經歷了長久的淡市,紛紛降價甩貨求生,而到了2016年的暖市里,供需得到充分的釋放,樓市價值也水漲船高,較此前上升幅度明顯。

      “今年沒買房,一年又白忙”的樓市悖論又再一次印證在市場的發展中,作為急需購房置業來安家的市民來說,這分明有些隱痛。當然,樓市價值的增長并非一件壞事,在以往的價值維度里企業僅能思量著生死,但在這回滋潤的市場里,分明開始注重起品質和價值來。

      5 友誼的小船

      釋義:指兩個個體或群體之間的關系容易發生變化。

      事件:樓市調控、動態化檢查、中介行業信用體系

      評析:

      2016年3月31日,一個叫“喃東尼”的畫師在其微博上貼出了一組名為《友誼的小船說翻就翻》漫畫,受到追捧,掀起了一場“翻船體”造句大賽。而房地產市場由于其大宗商品屬性、居住屬性,被廣泛引用。比如:“你說房價會跌現在漲那么多?”“怪我咯!”于是“友誼的小船說翻就翻”。

      具體到惠州房地產市場,從2014年以來,樓市實際上是進入到前所未有的調控真空期。無論是金融領域的“錢荒”使然,還是隨后市場的平淡,市場政策平穩。進入到去年的“降息降準”和降低首付等刺激舉措,也都是在助推樓市的發展。然而,2016年的市場里,開發企業面對突如其來的暖市加速拉升市場,提漲房價,使得市場過熱發展。

      這種背景下從國家層面自上而下,樓市調控呼嘯而至?;葜輨t在2016年10月6日發布《關于進一步加強房地產市場監督管理工作的通知》啟動調控,備案價格監制的規范化和預售監管的嚴格化,搭配動態化的市場巡查,樓市過熱發展的表現迅速回落,助推市場恢復到健康平穩的發展進程中來。

      ■年度數據

      去年住宅交易面積穩居全省前三位

      2016年的樓市,無論是在宏觀的國家層面,還是具體到惠州城,市場銷售量的迅速走高是共性。從年初得以延續前期的翹尾市場行情,到隨后的深圳客大量進入惠州市場,惠州樓市經歷前幾年的平淡,迎來供需兩端的大發展。當前進入到2017年初,各大統計機構監測的2016年惠州樓市年度成交數據陸續發布。

      聚焦市場總交易表現,全年無休的暖市局面使得交易量高漲。據中原地產發布數據,2016年惠州全市交易新建住宅155896套,成交面積達1590萬平方米,總成交金額則達到1453.6億元,環比翻番。值得注意的是迫近1600萬平方米的住宅交易面積數,盡管珠三角各市統計部門尚未發布交易信息,但據市場機構的監測統計,惠州這一交易表現將反超廣州上升至全省第二位,僅次于佛山。

      具體到在惠房企的銷售表現,城市首度出現破百億的銷售企業是值得慶賀的事情。碧桂園地產得益于去年底以來的多項目布局,在過去的2016年在惠州取得168億元的銷售總額刷新紀錄。而龍光地產、星河地產也憑借著臨深的龍光城和星河丹堤的多次發力以85.6億元、40.1億元分列二三位。

      跟隨城市設施的完善和樓市的轉暖,惠城仲愷的多個房企也悉數發力。中洲控股、方直地產都交出破30億元的高位成交,而合生創展、隆生企業和華貿地產也都取得破20億元的交易。城區的前十榜單準入門檻也由2016年的5億元翻番而來到了10.5億元的規模。

      具體到項目成交,碧桂園十里銀灘拔得頭籌,破100億元的單盤銷售創造惠州樓市歷史。另外多個臨深區域項目也均取得高位的交易表現,受到市場的偏好。在惠城范圍內,中洲旗下的中央公園和天御均取得15億元以上的銷售額,而方直君御、星耀國際及仲愷區域的康城四季等項目也均取得突破10億元的銷售表現。

      另外,結合克而瑞發布的2016年度全國房企銷售排行榜單數據,隨著萬達的落戶,恒大、中海、融創、華夏幸福等龍頭房企進駐,當前,12家婆千億銷售額的企業已有9家完成在惠布局,百億級銷售企業布局惠州數量則以多達20個之多,且惠州項目銷售比重也在不斷增加。其中,龍光地產370億銷售額中就有1/4由惠州項目貢獻,而中洲控股和星河地產則達到總銷售額的四成左右。

      (數據支持:克而瑞、惠州中原、惠民之家)

      ■觀察眼

      高品質產品才是房企核心競爭力

      度過元旦,來到2017年,用當前已經步入新年的姿態來審視2016年樓市,無論是全國范圍內,還是惠州這座城市,呈現出來的熱潮有如盛開的花兒。銷售量上去了,市場價值也回升了,土地市場的熱鬧勁同樣也不落后。

      這就是我們看到的市場,供需兩旺,好不熱鬧。

      然而,猶記得去年這個時候,樓市“白銀時代”的論斷,房企們在降價甩貨后的匍匐上岸,或許談不上驚恐,但至少艱難。而在2016年周期里,樓市迎來了艷陽天。于是我們看到了在穩增的銷售量帶動下,往昔被迫停工歇業的華基江山、東奧御苑等樓盤重整出發;往昔身陷資金困局的多個企業也變得滋潤起來。

      這是個好事情,即使在這一年的漲勢中,惠州房價已然擺脫此前“永不漲”的局面,購房者入市置業的門檻顯然增高,筆者也仍然認為這是個好事。因為,這回的市場總算可以好好談論價值、好好談論夢想了。

      用近日與筆者交流的一位本土開發商代表的話就是說,以前房子賣五六千元,基本都只能保本活命,能交房就不錯了。但是現在優質的項目破萬元的價格才能夠談利潤,才能夠更好地完善產品的品質和價值。

      舉一個例子,以往的樓盤在物業管理方面往往自組物業管理,而在當前,金山湖的泰豐千花島引入金地物業、富辰匯瓏灣引入萬科物業等等,這也代表著企業更加關注到后續社區的品質和運營上來,真正開始為自己業主的生活來考慮。

      與此同時,隨著高鐵、城際、城軌,規劃信息的不斷釋放,城市的不斷完善,區域一體化的不斷推進又將使市民對這種價值的期待持續化。不單是當前樓價的上揚帶來了品質完善空間,跟隨城市交通軌道接駁的實現,惠州房地產市場也迎來較為可期待的發展空間,這能夠讓企業更好地關注到產品的構建。

      值得注意的是,市場在2016年的調整和規范化也為行業創造了品質化的競爭環境。在過去的一年里,12家過千億的房企有9家均完成在惠布局,破百億的房企則更是突破20家,多家企業更是實現了多樓盤多項目布局。房企大鱷為惠州房地產市場帶來的改變在前幾年的市場已然表現明顯,運營的規范化、產品構建的多元化,以及營銷等環節的規范化對于提升區域和整個市場的表現意義明顯。

      回歸到購房者的選擇,對于居住的需求也隨著高品質樓盤的不斷出現而不斷提高。在這個層面上講,開發企業能夠專注于產品構建和社區構建,并不斷完善整個服務鏈條,對于能否吸引購房者關注從而在市場競爭者占據有利的位置顯然很關鍵。

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